加入中国酒店用品网
 
资讯频道 开业筹建 市场分析 焦点新闻 行业时事 展会新闻 参展指南 行业人物企业新闻

赵燕菁:先租后售 让新市民拥有房产

焦点新闻 中国酒店用品网 2016-08-30 人气:2161
核心提示:厦门大学经济学院教授赵燕菁,提出了“先租后售”的保障房制度,将租金作为按揭,让在厦门服务多年的新市民拥有房产,实现“中产阶级”的蜕变,并随之实现劳动力“资产化”。
   十几年时间,厦门人口从100多万,增加到400多万,增值的部分是“新市民”。

  面对高企的房价,新市民力不从心,怎么办?

  厦门大学经济学院教授赵燕菁,提出了“先租后售”的保障房制度,将租金作为按揭,让在厦门服务多年的新市民拥有房产,实现“中产阶级”的蜕变,并随之实现劳动力“资产化”。

  它是副作用小、受益面大的“特效药”,在当前经济急速下滑,高库存、高杠杆、高过剩的背景中,财政和货币政策“常规药”同时失效的经济环境下,可以成为供给侧的速效强心剂。

  昨日,记者专访赵燕菁,听他讲述“先租后售”的奥秘。


现状调查

  不少“新市民”在厦买不起房

  五年前,大专毕业的柯茜随男朋友从西安来到厦门,有了爱自己的人和自己爱的工作,柯茜以为幸福就要来了,但没想到,房价拼命涨,攒钱买房成了遥不可及的梦。

  在赵燕菁眼里,像柯茜这样的人,正是未来的社会基础,也就是“新厦门人”。

  所谓新市民,是指以农民为主体的,包括新进入就业的工人、技术人员、公务员、退役军人等,在城市有相对稳定就业却没有自有住房的社会群体。

  赵燕菁说,上世纪90年代末,厦门人口100多万,如今厦门人口400多万,多出来的就是新市民,他们的住房需求构成了所谓“刚需”的主体,是当下供给过剩的经济周期里,可以创造巨大有效需求的群体。“但现实是,没有符合这部分需求的住房供给,每平方米动辄几万块的房价,把巨大的需求挡在门外,新市民不仅没有成为经济的动力,反而成为社会不满的主要来源。”在赵燕菁看来,如果能设计出一套见效快、受益广、规模大同时又不会进一步导致产品库存和金融杠杆加大的住房制度,就可能激活巨大的消费潜力,减少高密度就业产业,比如建筑、制造业等就业岗位的人员流失。


 提新模式

  先租后售,将租金作为按揭

  “先租后售,租保障房的房租相当于按揭,满一定年限,房子就是你的。”其实,早在几年前,这个理念就已出现在赵燕菁的脑海里,而近两年一二线城市房价一路高涨,大多数人只能望房兴叹,没有城市归属感,让他正式将此观点公之于众。

  “先租后售”保障房供给新模式的基本原理是:利用住房作为抵押,将劳动力的未来收益“资本化”,将租金作为按揭,经过一段时间再补足余款,以成本价获得完整产权。

  这一模式,对现有保障房模式的最大改进,就是参考“房改”,允许到期的保障房上市,它使得住房成为融资信用的来源。

  赵燕菁以一套50平方米的保障房为样本举例,假设它的全成本是20万元,其中土地成本2000元/平方米,建安成本2000元/平方米,一个打工者租房支出大约500元/月,夫妻两人每年租房支出1.2万元,15年是18万元。

  按“先租后售”模式,这对夫妻届时只需补上差额(包括利息),就可以完全获得这套房子的产权。“按这个假设,只要还款年限够长,夫妻俩有政府补助和企业公积金,即便从事收入最低的职业,他们在厦门也完全有能力购买一套完整产权的住宅,有了房,他们才会把厦门当成家。”赵燕菁说。


 设置门槛

  想要真正有房,租期要很长

  乍一听,吃瓜群众觉得这像是梦一样,同时也有许多疑问:比如,租房的准入门槛如何设定?“先租后售”模式推出后,房地产商还能活吗?如何避免有人钻空子、投机倒把的现象?如何评估信用风险?

  赵燕菁说,只要名下无房,都可以申请“先租后售”,实现“广覆盖”,让没有产权房的城市居民,都享有一次“先租后售”的“房改”机会。

  但是,这看似宽松的准入门槛,却有着如“紧箍咒”般的限制条件。“想要真正有房,期权很长,要租十五年甚至二十年,而且居民只能有这套房,一旦在租房期间外面有房,租房就会被政府或银行回收。同样,欠租不缴,房子也一样会被回收。”

  赵燕菁说,在这种条件限制下,想要投机倒把的,想要投资房产的算盘就落空了,等待十几二十年,只能拥有这唯一一套50平方米左右的住宅,有钱投资房产的人,肯定不愿意。所以,保障房才能覆盖到真正需要它的人。


形成互补

  与现有地产一起实现全覆盖

  商品房一平方米3万元,隔壁的保障房一平方米5000元,开发商的房子还卖得出去吗?这样的制度对现有房地产市场会造成巨大冲击吗?“当然,有钱人自然会选择大户型住宅,甚至,开发商还可以建许多豪宅,房子照样卖,这是市场需求。”赵燕菁指出,这看似将贫富划了明显的界限,但实际上,“先租后售”的受益者,最后也在城市里有了固定资产,期权解除后,同样可上市交易,相比原本只能租房,无砖无瓦的新厦门人,是大大地富裕起来,实现从无产到中产的逆袭。

  此外,“先租后售”还有一个特点,它解决了融资难题,不再依赖土地财政。“传统住宅建设方式,乃是基于过去财富积累,而现代住宅建设的方式,则是基于未来收益的贴现。”赵燕菁一语中的,他说,能否大规模融资,乃是保障房制度能否成功的关键。


展望未来

  劳动力实现“资本化”

  除此之外,“先租后售”模式更深层的功能,在于让劳动力实现“资本化”。

  赵燕菁说,保障房一旦进入市场,就可以像微型银行那样,跨越生命周期,配置劳动力的资产。如同任何一项资产,劳动力也会随着年龄的增长而“折旧”。如果一个人在其价值最高的生命周期获得不动产,就可以将其劳动“储存”起来,对冲年龄增长带来的“贬值”。当劳动力市场价值耗尽,不动产的价值达到峰值。通过反抵押的方式,将其“储存”在住宅里的价值提取出来。“简单说,就是让劳动力在最有价值的时间里,为厦门市场提供较低成本的劳动力,企业随之创造更高税收,同时,这些新市民在厦门创造消费。”赵燕菁说,这样一来,保障房就成了类似养老储蓄或社会保险的作用,而且这种保险不会像现在发达国家的社会保险那样,给未来的政府带来巨额债务。

关键词:
@中国酒店用品网

扫一扫,官方微博互动多

微信号:net168com

扫一扫,关注官方微信

点击这里给我发消息 全年征稿 / 资讯合作 联系邮箱:admin@net168.com
  • 凡本网注明"来源:中国酒店用品网"的所有作品,版权均属于中国酒店用品网,
    转载请必须注明中国酒店用品网,http://www.net168.com/。违反者本网将追究相关法律责任。
  • 本网转载并注明自其它来源的作品,目的在于传递更多信息,
    并不代表本网赞同其观点或证实其内容的真实性,不承担此类作品侵权行为的直接责任及连带责任。
    其他媒体、网站或个人从本网转载时,必须保留本网注明的作品来源,并自负版权等法律责任。
  • 如涉及作品内容、版权等问题,请在作品发表之日起一周内与本网联系,否则视为放弃相关权利。
  • 免费注册后你可以

  • 了解酒店用品更多资讯
  • 查看酒店用品供求信息
  • 凸显酒店用品自身价值
  • 马上注册会员
  • 想快速被买家找到吗

  • 只需要发布一条商机,
  • 被买家找到的机会高达
  • 90%!还等什么?
  • 马上发布信息
新手上路
免费注册 商务中心 新手教程
支付方式
支付宝 微信充值 账户充值
认证服务
实名认证 公司认证 深度认证
网站首页  | 关于我们  | 联系方式  | 使用协议  | 版权隐私  | 网站地图 | 排名推广  | 广告服务 | 积分换礼 | 网站留言 | RSS订阅 | 沪ICP备15051954号
上海正锋网络技术服务有限公司 地址:上海市嘉定区洪德路1139号
在线客服