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英国博士生:为留学生打造专享公寓

开业筹建 中国酒店用品网 2016-11-17 人气:2199
核心提示:陈一凡也是玩家之一。不同的是,他远离战火,将市场选在英国的伦敦和谢菲尔德。
   “标准化公寓”已在国内掀起一股风潮,具有品牌形象的公司超过40家,代表如链家自如、优客逸家。

  陈一凡也是玩家之一。不同的是,他远离战火,将市场选在英国的伦敦和谢菲尔德。

  他的优辰公寓借鉴“自如模式”,一端从当地房东手中租来房源(社会化分散式公寓),经过标准化装修后,溢价出租,受众为在英国读书的留学生群体。

  海外创业曾一度让他融资受阻。在英国生活过六年,他坚信“自如模式”将在英国大有所为。

  他的自信来自哪里?


再战线下

  回国创业的第二个年头,陈一凡过得有些悲壮。2013年初,顺着国内互联网的东风,他成立了6apt.com,一个海外留学生公寓在线预订平台,主打英国市场。

  国内初试水,他照搬了烧钱做流量、做规模的套路。A融融资流产,他终于明了,几百万烧不出多大的市场。到了2014年年底,现金流断裂,公司从30多人骤减至四五人,四个合伙人仅存他与张宝东。临近发工资,账面上的资金只有四位数。

  “借钱也要让公司活下去,留得青山在,不怕没柴烧。”他回忆说。

  穷则思变。陈一凡在国内处理运营,张宝东在英国对接房源,二人每天一小时的越洋电话几乎从未中断。他们在思索,纯信息撮合的模式是否过轻,不够接地气,要不要往深了做?

  又一年回春,转机也不期而至。一位朋友在英国买了房,托他帮忙租出去。位置相当于北京西南三四环,使用面积70多平米,可房屋只有硬装。

  为了顺利出租,陈与张宝东为房子配置了软装,设计了现代化的装修。一周内,房子在6apt出租,溢价颇高。

  这让二人如大梦初醒。时间倒溯到2008年,他们在英国创业四年,做的正是线下房屋运营,回国后看了自如、优客逸家,才知道这叫“标准化公寓”。

  那年,23岁的陈一凡还在谢菲尔德大学就读高分子材料博士二年级,张宝东在房屋中介打工。起初,陈有学生资源,张有房东,他们成为拍档,成交一单提成50英镑,俩人对半劈。

  而后,不甘于为别人打工,他们自己做起了中介,经常将房屋重装修再出租。生意好时,手下有1000个房间,一人一年赚了100万元。为此,陈一凡博士辍了学。对于在学生会吃得开,创办过杂志的他而言,相比于做实验,与人打交道更为有趣。

  如今,已有两年没碰过线下,陈欲重新杀回。汇总几年来的行业观察,他认为,自如模式更适合英国的长租市场(租期12个月以上)。


融资620万

  几组数据支撑了他的信心


另一层面,他希望由此带动6apt的发展。“从根本上满足留学生的住宿需求,只有信息撮合不够,还要能把控房源。现如今的留学生,相比于价格,更注重居住体验。”

  国内标准化公寓兴起,主要由于租房市场太乱、房东太狠、中介太黑、房屋质量太差等。相比之下,英国的长租市场相对规范,但用户已不满于现状,他们需要更舒适的房间和更人性化的服务。

  去年5月份,他成立优辰公寓(UCNEST),项目定位“海外留学生版自如”。手头资金捉襟见肘,寻求一笔融资是当务之急。

  尽管当时资本环境还处于高温,他还是碰了一鼻子灰。一个月内,见了30余家投资机构,无一例外碰壁。

  总结原因,陈一凡口中美好的英国市场,投资人们并不买账。“一是他们对海外市场比较陌生,对资本出海缺少经验。二是他们认为英国市场小。”他有些哭笑不得:“虽然英国的版图小,相当于浙江省的面积,但市场容量约为国内的80%。同样一个大市场,集中在一个小面积,更容易拓展。”

  心灰意冷之际,他对当时的FA齐天创服说,聊投资真浪费时间,要不我们自己借点钱先做算了。对方丢给他一个上海的路演名额,“再试最后一次吧”。

  陈一凡硬着头皮登台了。信心早被消磨殆尽,他发挥得并不好,只讲了BP上60%的内容,就超时了。

  这一次,他转变套路,着重讲了现金流回报。“国内装修的回报周期为18~24个月,我们预计为半年......”

  幸运来得有些措手不及。一周内,4个TS送上门来。7月,优辰公寓620万元天使轮融资,估值3000万,投资方为险峰长青、戈壁资本和光源资本等。


跑通自如模式


随即,陈一凡飞到英国。“先赶紧多找些房源,跑通自如模式。”

  “创业先杀熟”。毕竟在英国的房屋中介圈待了六年,到了资源变现的时候。第一批房源有8间房,来自6apt合作伙伴介绍的房东。

  他们筛选房源有30多条标准,地理位置、交通条件等。那8间房外部条件合格,但由于是七八十年的老房子,内部较为脏乱。踏进门,黑布隆冬中散发出一股砖木结构的霉味;深红色地板,绿色的墙纸,像是回到了民国时期的住宅。

  装修的标准,他们决定亲自趟,“每一个环节,自己先摸清”。买家具、选地毯、铺地板......忙活一周,老房子摇身变成了小清新风格的公寓。

  根据定下的六个月回报周期,房屋从房东手中租下后,溢价约15%出租,由此每间房屋的装修成本控制在6000~7000元人民币。

  以上模式试行了一个月,陈一凡便调整路数。自己承担装修费用,模式较重,他们的资金不足以支撑扩张规模。

  于是,他转向与房东合作,向其提供装修模板,由房东承担费用。“合作方式会灵活处理,比如模板可根据实际情况调整,多付房东一些租金等。”

  可是,毕竟人少庙小,扩张房源时,他们吃了不少闭门羹,房东签约成功率约为20%~30%。曾有一位英国的老太太,要了一堆公司资料后,却拒绝当年签约,要等他们做大一些再谈。“当时在英国的办公室是一处民宅,有些房东很谨慎,可能觉得小公司不可靠。”

  “小米加步 枪”迈过第一步,陈一凡于8月上线了优辰公寓的线上租房渠道,主要面向国内的留英学生群体。此外,他还通过6apt、社群(留学生QQ群、微信群)导流。

  度过8~10月份的留学生入学高峰,到了年底,优辰公寓共出租约200套房,单套利润4000~5000元,总流水约1000万元。


287个模块线上管理


前半年跑通了业务流程,趁着租房淡季,陈一凡开始主动出击,通过一些英国的分类信息平台(类似58赶集)搜罗房源。

  另一边,他将精力投入到线上系统的搭建上。

  英国的租房中介比较传统,基本是小作坊模式居多,看房签约互联网换程度低。他想把用户租前、租中、退房等管理流程放到线上,提高整体运营效率。

  今年4月,线上系统启动研发。两个月后,租前线上流程已基本跑通,包含预约看房、线上签约、支付押金等环节。

  租中的线上系统正在研发中,涵盖了线上清单、报修等服务类目。在陈一凡的设想中,整套系统将由287个模块组成,囊括线下支持、客服体系、财务、金融等多个范畴的服务。

  他坦言,目前只开发完成系统的20%。

  为配合这套线上系统,陈一凡推出了管家运营模式。每位管家负责一定数据的房源,经过培训,把控房屋的交易流程,并为租客提供相应服务。

  目前,优辰公寓共签约七百余房间(以伦敦和谢菲尔德为主),空置率为3%(行业均值为7%),服务留学生租客1000余名。总流水5000万,客单价约5~10万元,15人的团队(国内10人,英国5人)已有盈利。“相比去年,6apt业务量翻了三倍。”

  现阶段,陈一凡已启动A轮融资计划,金额为1600万~2000万之间,出让约15%股份。

  资金到账后,他打算重新调整为由团队负责装修,这样将会加快房源增长速度。

  此外,他有可能尝试海外资产配置业务。“房地产行业连带金融,而中国未来五到十年是资本输出的时代,也就是说将有大量中产以及中产以上人群有海外资产配置的需求。”

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